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土地活用・底地整理 Land usage
土地活用に関する私たちの想い
土地活用は、アパート・マンション・事務所ビル・商業施設・福祉型活用など、立地条件や敷地形状により様々な方法があります。
また土地活用は初期投資の割合が非常に大きく、その大半を融資に頼る場合が多いため、
全額返済までには順調にいっても20年、30年という長い時間を要します。
初期投資が大きいということは、最初に失敗してしまうとリカバリーが難しいことを意味します。
例えば、飲食店経営なら、ランニングコストは大きいが、初期費用は建築事業ほどかかりません。
開店した当初に商売がうまくいかなくても、装飾やメニューの変更、サービスクーポンを配るなど、様々なリカバリーの手段があり、傷が浅いうちの撤収も可能です。
しかし賃貸経営の場合は、建ててしまえば、その建物と一生付き合う事になります。
多くの場合、建てた後に建て直すようなお金は残りません。
それどころか、大抵は多額のローンを抱えることになるので、「失敗した」と思っても後から変えることができませんし、
途中で「やめた」と逃げ出すこともできません。
私たちは、必ず調査・分析から開始致します。
そして、オーナー様が直面する「判断」の助けを提案し、オーナー様には、長期に渡る健全な経営をしていただけるようにサポートします。
土地活用は、オーナー様の人生のみならず、次世代にまで渡る大きな影響を与えるため、誠心誠意ご案内させていただきます。
いざ自分で進めてみようとしたら、
こんな不安が…
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- 本当に建て替えるべきか?
- 施工会社は建替えさせたい...
- 仲介会社は売らせたい...
- 管理会社は大規模修繕させたい...
オーナー様の想いを最優先に
建替えの妥当性とタイミングを
検証します！ -
- 本当に建て替えるべきか?
- ハウスメーカーに任せたら
ありきたりの規格品に... - デザイナー（建築家）に任せたら
住みにくい建物に...
オーナー様と相性の良い建築会
社を複数選定して
コスト等を比
較します！ -
- 後々困らないためには?
- 入居者ターゲット層を見誤ったら...
- ライバル物件との差別化ってどうしたら...
- 入居者の審査（滞納履歴など）が不安...
- 初期投資額と借入額の適正値は...
オーナー様の賃貸経営がローン
完済まで安心となる事業計画を
提供します！
これらのお悩みを同時進行で解決！
差別化物件の企画
- ・市場調査により入居者ターゲット層を選定します。
- ・エリアの特性に適した用途を判断します。
- ・物件オーナー様の想いや好みに配慮した建物の「売り」を企画します。
工事見積もり額の分析
- ・一級建築士が工事見積もりを精査して「減額ポイント」を模索します。
- ・コストを「かけるべき部分」と「落として良い部分」を判別します。
- ・各種仕上げ材や設備機器などについて他メーカー代替品による減額提案をします。
施工会社の比較
- ・まずは設計者と施工者を同じ会社にするのか？または分離発注にするのか？を検討いたします。
- ・物件オーナー様との相性を優先した施工会社候補を選抜いたします。
- ・各社プレゼン（設計内容、見積もり額等）の比較と分析から、ベストパートナーを選定いたします。
借入条件の交渉
- ・複数の銀行に融資を打診のうえ、各行と金利等の条件を折衝します。
- ・物件オーナー様の人生観や資産状況等から「返済期間」と「固定or変動」の各選択肢をアドバイスいたします。
土地活用成功の流れ
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マーケティング
- 事業の成功へ向けたマーケティング調査から募集までご案内します。
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- ・テナント需要動向のリサーチと設計企画への反映
- ・賃料調査、将来性へのご説明
- ・近隣競合物件リサーチ・家賃保証の調査（空室対策)
- POINT
- 調査した結果に基づきお客様の土地に合った建築構造、物件コンセプトをご提案します。
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プランニングオブザーバー
- 設計内容の検証とコストダウンの検討をいたします。
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- ・付加価値の検証とコストバランス調整
- ・資金対策を考慮した適正事業規模の検証
- ・入居者ニーズをしっかりと捉えた基本設計をサポートします
- POINT
- 複数の施工会社から見積もりを取り、価格を比較するだけでなく誠実さの度合いも含めて検討いたします。
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スケジュール管理
- ご相談から建設会社の選定・着工～完成・事業の成功までご案内します。
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- ・事業主のスケジュールレポート
- ・設計計画書のスケジュール管理（基本計画・デザイン・選定・見積分析）
- ・資金調達のスケジュール管理（金融機関の調査含む）
- ・テナント募集スケジュール管理（募集についての調査等）
- POINT
- ご相談は建替えが必要か？そもそも建替えができるのかという前提からお伺いできます。また長期間のローン返済に耐えられる事業計画を組めるか？金融機関から問題なく借入できるか？という疑問も検証いたします。それらを踏まえてどの段階で費用がいくら必要等、各工面、契約のタイミングを計ります。
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建築コスト・施工チェックコンサルティング
- 品質と価格、将来性などを考慮した検証をいたします。
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- ・コスト比較方式・適正建築価格の検証
- ・施工現場の監理・監督、施工現場の抜き打ちチェック
- POINT
- 竣工後の日常メンテナンスと大規模修繕のコスト想定を算出します。
老朽化を和らげるためにマメな手入れを行ったり、15年後に大規模修繕するための積立てを検証します。
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総合事業収支マネジメント
- 資金調達～相続対策を考慮し・収支計算をしっかり検証します。
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- ・長期事業シミュレーションの作成・説明
- ・支出項目の整理・確認・チェック
- ・金融機関との折衝（審査、申込み、実行、返済計画）
- POINT
- 滞納記録、定期収入（給料）入居者本人、連帯保証人と話した印象等で問題を起こさない入居者もしくはテナントなのかの見極めも行います。
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権利調整（立ち退き・近隣対策など）
- 現状調査・分析・提案まで事業前のサポートをします。
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- ・権利調整などがある場合の弁護士との連携・サポート・コンサルタント業務
- ・弊社顧問弁護士・不動産鑑定士と連携した不動産コンサルティング
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各種契約書のチェックと立会い
- 各種契約の調整・作成・合意・契約締結までをサポートします。
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- ・工事請負契約・追加工事契約のチェック
- ・金銭消費賃借契約（金融機関から資金調達する場合）申込～締結
- ・管理規約作成・仲介管理委託契約
- ・テナント賃貸借契約・家賃保証契約などのご説明
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税務上の各種コンサルティング
- 顧問税理士と下記税務に関するコンサルティングを行います。
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- ・所得税・法人税・事業税・地方税・消費税・固定資産税・都市計画税・不動産取得税
- ・確定申告～各種控除、経費のコンサルティング（償却方法等）や各種税務上の特例の検証
土地活用成功のポイント
スケジュール管理
着工から完成までの工期の目安は、建物の規模や工法によって変わってきます。プレハブメーカーは、建築工期が短いことが特徴で、2、3階建てのアパートなら、4～5ヶ月の工期となります。木造の在来工法の場合、より手間がかかるので、プレハブメーカーに比べプラス1ヶ月はみる必要があります。RC造の場合、一般に工期は「階数プラス3ヶ月」程、更に現地の地盤の性質や外壁の仕上げによって変わってきます。また計画地が、更地ではなく既存建物の解体工事が入る場合は、その解体期間もみておくことや、まだ入居者のいる建物を取り壊して新築する場合は、退去に要する時間も必要となります。
工事の完成を急がせると、あまり良い結果になりません。弊社は、ご相談から意思決定、着工、完成、賃貸経営まで、責任をもった体制でご案内いたします。
事業収支計画の３つのポイントに＋α
事業の成否について判断する場合、必ず必要となるのが「基本設計図」と「事業収支計画書」です。「収支シミュレーション」とも言います。賃貸住宅経営の事業収支計画には、基本的に3つのポイントがあります。「総事業費」「収入（賃料）」「返済（金利）」の3つです。これに加え、事業開始後にかかってくるランニングコストについても、あらかじめ見積もっておかねばなりません。弊社では、これを「事業収支計画の3つのポイント＋アルファ」と呼んでいます。
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総事業費の計算を漏らさずすべてご案内いたします。
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- 調査等に要する費用
- (測量、ボーリング他)
- 設計工事に関する費用
- (設計料、企画料、工事費用他)
- 書類作成に要する費用
- (印刷代、手数料)
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- 登記に要する費用及び税金
- (表示保存抵当設定、不動産取得税、消費税)
- 開業資金他
- (立退料、近隣対策費用、各種保険料)
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賃料設定は的確に、将来像を見据えて手固くご案内します。
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- 市場と顧客ニーズに基づいた賃料設定
- ・マーケティング
- ・周辺不動産会社ヒアリング
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- 安定経営のための管理手法
- ・一般募集
- ・管理委託方式(滞納保険あり・なし)
- ・一括借り上げ(＝サブリース)
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総事業費の計算を漏らさずすべてご案内いたします。
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- 資金調達先
- ・公的資金、民間金融機関
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- 金利
- ・変動金利
- ・固定金利
- 借り換え・繰り上げ返済
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+α 長期的な支出項目(ランニングコスト)をしっかり計算し、健全経営と導きます。
管理費用、水道光熱費、空室引当金、修繕実費、現状回復費用、修繕積立金(長期修繕費用準備金)、各種点検費用、固定資産税、都市計画税、個人事業税、所得税、住民税、確定申告費用、予備費
事業の企画段階から関わり、竣工後の事業運営まで継続してトータルコンサルティング
土地活用が成功するためには、綿密なマーケティングに基づき、立地・ニーズにマッチした企画を実現できるか否かがカギとなると思われます。私たちは、竣工後お客様が安定した経営を実現していただくために、「低価格」「短工期」など、表面的な事由のみとらわれることなく、事業企画の段階から、計画内容・全体設計・個々の間取り・外構計画等、多岐に渡ってトータルコンサルティングいたします。
豊富な専門知識と多数の成功事例を併せもつスタッフがお客様をサポートします。
土地活用の企画・立案・実施には幅広いジャンルの知識とそれを駆使することのできるブレーンが必要です。
弊社では「土地活用プランナー」をはじめ様々な資格をもっていることは勿論、その知見を駆使し様々な成功事例に導いたコンサルタントが多数在籍しております。
